Il tetto è la copertura di un edificio generalmente formata da una o più superfici piane inclinate ed è, di norma, condominiale.
L’articolo 1117, 1° comma, del codice civile, include espressamente l’indicazione del tetto quale parte condominiale dell’edificio:
«1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.»
Quindi, questa porzione dello stabile deve intendersi di proprietà di tutti i condòmini, salvo che il titolo (il regolamento di condominio contrattuale) disponga diversamente.
In conseguenza di ciò, le spese di manutenzione del tetto di proprietà comune devono essere suddivise in base ai millesimi di proprietà, in base a quanto disposto dall’articolo 1123 del codice civile:
«Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale , cortili, lastrici solari , opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.»
«In tema di conservazione del tetto di un edificio condominiale, le relative spese vanno ripartite – salvo che si tratti di tetto di proprietà esclusiva, assimilato al lastrico solare e, perciò, soggetto all’applicazione dell’art. 1126 c.c. – tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, ai sensi della prima parte dell’art. 1123 c.c., trattandosi di bene rientrante, per la funzione necessaria all’uso collettivo, tra le cose comuni, in quanto deputato a preservare l’edificio condominiale da agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d’acqua piovana e non riconducibile, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri, di cui all’art. 1123, commi 2 e 3, c.c. (Nella specie, la S.C. ha confermato la pronuncia di merito, che aveva ravvisato l’obbligo di un condomino di concorrere alle spese di manutenzione del tetto del fabbricato, seppur non sovrastante alcuna unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, in quanto strutturalmente destinato anche alla protezione dell’atrio comune).»
(Massima ufficiale)
ALCUNI ESTRATTI DELLA SENTENZA
«La ripartizione delle spese di manutenzione proporzionate all’uso delle cose comuni o correlate all’utilita’ che se ne tragga non si giustifica, infatti, con riferimento a quelle parti, come il tetto (o la facciata), che costituiscono le strutture essenziali ai fini dell’esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato e che sono destinate a servire in maniera eguale ed indifferenziata le varie unita’ immobiliari dell’edificio (Cass. Sez. 2, 03/01/2013, n. 64; Cass. Sez. 2, 04/05/1999, n. 4403; Cass. Sez. 2, 29/04/1993, n. 5064; Cass. Sez. 2, 27/11/1990, n. 11423; Cass. Sez. 2, 22/12/2014, n. 27154). In un risalente precedente, si spiegava ancor meglio come il principio della proporzione fra quota di proprieta’ e concorso nei vantaggi e nei pesi della cosa comune vige allo stato puro nella comunione, mentre non e’ sufficiente nel condominio, giacche’, essendo tale istituto caratterizzato dalla coesistenza di un regime di comunione con molteplici proprieta’ individuali, l’intensita’ del godimento delle cose ed impianti comuni da parte dei condomini puo’ obiettivamente risultare diversa a seconda del rapporto in cui con quelle cose ed impianti si trova (di fatto) il bene oggetto di proprieta’ esclusiva; di tal che, in sede di riparto delle spese di manutenzione del tetto, quel che veramente rileva non e’ tanto l’appartenenza del tetto medesimo ad alcuni o a tutti i condomini, quanto la funzione di copertura, senza che con cio’, peraltro, si possa dire che solo i proprietari dei vani posti nella verticale sottostante alla zona da riparare siano tenuti alla relativa spesa, poiche’ non puo’, almeno in linea generale, ammettersi una ripartizione per zone di un medesimo tetto (Cass. Sez. 2, 06/07/1973, n. 1923). Neppure trova percio’ applicazione il regime sulle spese stabilito dall’articolo 1126 c.c., (cui si riferisce Cass. Sez. 6 – 2, 10/05/2017, n. 11484), il quale disciplina soltanto le riparazioni o ricostruzioni del lastrico solare, propriamente inteso, di uso esclusivo, ossia di quella superficie terminale dell’edificio dotata di accessibilita’ ed adibita, quale accessorio, oltre che alla funzione di copertura, alla utilizzazione esclusiva di uno degli appartamenti in forza di diritto, di carattere reale o personale, che risulti dal titolo. Solo allorquando il tetto dell’edificio in condominio e’ di proprieta’ esclusiva di uno dei partecipanti, si e’ ritenuto in giurisprudenza che le spese di manutenzione dello stesso dovessero ripartirsi con i criteri di cui all’articolo 1126 c.c., come, appunto, stabilito per i lastrici solari di uso esclusivo (Cass. Sez. 2, 30/01/1985, n. 532).»
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