La morosità condominiale è un problema frequente nei condomini e l’amministratore, spesso, impiega sempre più tempo al fine di recuperare i crediti condominiali maturati per il mantenimento dei servizi comuni.
Nelle maggiori città d’Italia, l’incremento percentuale registrato nel 2016 da Confabitare (associazione di proprietari di casa) e Confamministrare (amministratori condominiali) è mediamente sul 20-25%. (1)
Alberto Zanni, presidente di Confabitare, a tal proposito dichiara «con l’entrata in vigore, il 18 giugno 2013, della nuova legge di riforma del condominio, l’amministratore di condominio è obbligato a rientrare dei mancati incassi emettendo un decreto ingiuntivo nei confronti dei condomini morosi, non appesantendo quindi di ulteriori spese gli altri condomini, come avveniva in precedenza».
I riferimenti normativi per il recupero dei crediti condominiali sono:
Articolo 63 disp. att. codice civile, 1° comma:
«Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.»
Articolo 1129 del codice civile, 9° comma:
«Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizione per l’attuazione del presente codice.»
COME DEVE AGIRE L’AMMINISTRATORE
In ogni caso, rimane in capo all’amministratore la facoltà, e non l’obbligo, di ricorrere all’emissione di un decreto ingiuntivo nei confronti dei condòmini morosi, dopo aver sollecitato più volte, per iscritto, il versamento delle quote condominiali.
Questo principio è stato ribadito dalla Cassazione con la sentenza 24920-17.
In particolare, si legge che «la deduzione appare corretta perche’ l’articolo 63 disp. att. c.c., non prevede un obbligo, ma solo una facolta’ di agire in via monitoria contro i condomini morosi (“puo’ ottenere decreto di ingiunzione…”) e pertanto non merita censura la decisione impugnata laddove ha escluso la violazione dell’obbligo di diligenza da parte dell’ (………………) per essersi comunque attivato nella raccolta dei fondi, avendo comunque messo in mora gli inadempienti (e l’indagine circa l’osservanza o meno da parte del mandatario degli obblighi di diligenza del buon padre di famiglia che lo stesso e’ tenuto ad osservare ex articoli 1708 e 1710 c.c. – anche in relazione agli atti preparatori, strumentali e successivi all’esecuzione del mandato – e’ affidata al giudice del merito, con riferimento al caso concreto ed alla stregua degli elementi forniti dalle parti, il cui risultato, fondato sulla valutazione dei fatti e delle prove, e’ insindacabile in sede di legittimita’: v. tra le varie, Sez. 2, Sentenza n. 13513 del 16/09/2002 in motivazione). »
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