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IL LOCALE DELLA PORTINERIA PUO’ ESSERE VINCOLATO?

I LOCALI DELLA PORTINERIA COME PARTE COMUNE

I locali della portineria, salvo titolo contrario, rientrano tra le cose comuni, così come previsto dall’articolo 1117 del codice civile:

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1. tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2. le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
3. le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

NON E’ POSSIBILE APPORRE UN VINCOLO SULLA PORTINERIA

La vicenda nasce dall’acquisto dei locali di portineria, successivamente dismessi, da parte di privati per l’esercizio di un’attività turistica.
La scelta del costruttore di concedere al condominio un locale di sua proprietà, per esercitarvi il servizio di portineria, non può trasferirsi ai successivi acquirenti del locale.
Il condominio, invece, pretendeva che questo uso rimanesse, in quanto permaneva un vincolo imposto dal costruttore, in qualità di precedente proprietario, e una riserva di proprietà in favore del venditore contemplata nel regolamento condominiale di natura contrattuale.
La Cassazione, con la sentenza 12237-16 ha stabilito come chi acquista il locale portineria di un condominio non può vedersi opporre la volontà del costruttore dell’edificio sulla destinazione dello spazio:

«Chi acquista il locale portineria di un condominio non può vedersi opporre la volontà del costruttore dell’edificio sulla destinazione dello spazio. La scelta del costruttore di concedere al condominio un locale dove esercitarvi il servizio di portineria, infatti, è volontaria e non può trasmettersi ai successivi acquirenti. Ad affermarlo è la Cassazione che risolve la controversia tra un condòmino, neo aggiudicatario ad un’asta del locale in precedenza adibito a locale portineria, e il Condominio che pretendeva che tale locale continuasse ad essere adibito a tale uso. Per la Corte, la concessione del locale a luogo di esercizio del servizio di portineria da parte del costruttore è frutto della volontà personale di quest’ultimo e non si trasforma in un «un vincolo di destinazione suscettibile di trasmettersi a mo’ di obbligazione propter rem nei confronti dei successivi acquirenti».

FONTE:

Il Sole 24 Ore, Guida al Diritto, 2016, 38, pg. 51, annotata da A.A. Moramarco

ALCUNI PASSAGGI DELLA SENTENZA

«Nella fattispecie, la Corte di merito, nell’interpretare il regolamento di condominio, con una valutazione in questa sede insindacabile, in quanto supportata da una motivazione connotata da logicita’ e coerenza, ha chiaramente concluso nel senso che, ferma ed incontestata la riserva di proprieta’ in favore della parte venditrice (e quindi l’impossibilita’ di annoverare il bene de quo tra i beni di proprieta’ comune ex articolo 1117 c.c.), la concessione del locale a luogo di esercizio del servizio di portineria e’ frutto di una volonta’ di obbligarsi, riferibile unicamente alla parte venditrice, sebbene non limitata nel tempo, ma correlata alla permanenza del servizio di portierato, ma senza che fosse in alcun modo possibile inferire, dal chiaro tenore letterale delle espressioni utilizzate, secondo cui la parte venditrice si impegnava “fino a che permarra’ il servizio di portineria, a dare a titolo gratuito il locale al Condominio, per tale uso”, anche la volonta’ di creare un vincolo di destinazione suscettibile di trasmettersi a mo’ di obbligazione propter rem nei confronti dei successivi acquirenti.»

PER APPROFONDIRE:

st.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2016-08-30/il-locale-portineria-non-puo-essere-vincolato-001057.shtml?uuid=ADYLifBB

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