Secondo la definizione che ne dà il dizionario della lingua italiana, il condominio è una ≪comproprietà da parte di più soggetti di un unico bene immobile che in parte viene suddiviso tra essi, in parte rimane in comune≫ (1).
IL CODICE CIVILE NON DEFINISCE IL CONDOMINIO
Il codice civile non offre, però, una definizione del condominio.
La disciplina dell’istituto (2) del condominio, si limita ad esporre ed individuare le parti comuni di un edificio.
IL CONDOMINIO COME FORMA DI COMUNIONE
Il condominio è una particolare forma di comunione su di un bene immobile, e questo lo si desume dal fatto che le norme sul condominio sono collocate nel libro III, Titolo VII, del codice civile, relativo alla comunione.
Il termine condominio individua una situazione di contitolarità inerente gli edifici, divisi in sezione orizzontale, e avente ad oggetto le parti che risultano funzionali ai piani o alle porzioni di piano attribuite in proprietà esclusiva (3). In pratica, il condominio coniuga la proprietà individuale e la comunione delle parti comuni (4).
Il codice civile vigente, introdotto nel 1942, non definisce, quindi, il condominio, ma si limita ad elencare, all’articolo 1117 cod. civ., i beni che lo vanno a comporre, cioè ≪le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere, che sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piano di un edificio≫.
Uno dei tratti distintivi del condominio rispetto alla comunione, è identificato nel fatto che nel condominio coabitano parti di proprietà esclusiva accanto a parti di proprietà comune.
Per chiarire il concetto, un fondo di proprietà di due o più persone è soggetto alla disciplina della comunione e mai potrebbe essere oggetto di disciplina condominiale.
Di contro, un edificio che si componga di più unità immobiliari potrà essere soggetto tanto alla disciplina della comunione quanto a quella del condominio (5).
Quindi, se ne dovessimo dare una definizione, diremmo che il condominio è una particolare forma di comunione nella quale coesistono parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune (6). Si ha condominio se, in un medesimo stabile o edificio, convivono più porzioni immobiliari di esclusiva proprietà dei singoli condòmini, e parti comuni funzionalmente collegate alle prime (ad esempio, il suolo, i muri, le scale) (7).
LE PARTI COMUNI SONO DI PROPRIETÀ COLLETTIVA
Le parti comuni, contemplate nell’articolo 1117, sono oggetto di proprietà collettiva; sono i muri, il suolo, il tetto, i lastrici e, in generale tutte quelle porzioni di edificio che servono all’utilizzo comune. La comunione, che si configura nel condominio, riguarda le parti comuni dell’edificio; essa è indivisibile e forzosa.
La quota che ogni condòmino ha sulle parti comuni, infatti, può essere trasferita esclusivamente insieme alla proprietà del piano o della porzione di piano (8).
NOTE:
(1) F. Sabatini, V. Coletti, Milano, Rizzoli, 2008. (2) Per istituto si intende un complesso di norme giuridiche. (3) M. Fragali, La comunione in Trattato di diritto civile e commerciale, Milano, Giuffrè, 1973. (4) P. Zatti, V. Colussi, Lineamenti di diritto privato, Padova, CEDAM, 2005. (5)www.studiocataldi.it, Il concetto di condominio e le novità normative. (6) P. Cendon, Commentario al codice civile, Torino, UTET, 1991. (7) P. Rescigno, Trattato di diritto privato, Torino, UTET, 2002. (8) In pratica quando un condòmino vende il proprio appartamento, cede anche la sua quota sulle parti comuni.
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