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IL CONDOMINIO MINIMO

IL CONDOMINIO MINIMO È COMPOSTO DA DUE SOLI CONDÒMINI

Per condominio minimo si intende il condominio costituito da soli due condòmini, ossia due soli partecipanti.
La distinzione tra grandi e piccoli condomini non è contenuta nel codice civile, ma risulta da un’interpretazione della dottrina (1) e della giurisprudenza (2), che hanno definito il regime giuridico, regime che oscilla tra il condominio o la comunione.

CONDOMINIO MINIMO E PICCOLO CONDOMINIO

Il concetto di condominio minimo va tenuto separato da quello di “piccolo condominio”, in quanto si configura condominio minimo con due soli condòmini, mentre il piccolo condominio, in genere, ha un numero di condòmini pari o inferiore a otto (3).
Ad esempio, in un condominio con due soli condòmini, per ciò che riguarda la costituzione dell’assemblea e la validità delle relative delibere, si sono applicate le norme sulla comunione, e non quelle sul condominio.

Un condominio composto da due unità non determina la perdita dello status di condominio, ma porta all’inapplicabilità dell’articolo 1136 cod. civ., ‒ articolo specifico del condominio ‒ relativo alla costituzione e alla validità delle delibere assembleari.
Infatti, la costituzione e la validità delle delibere assembleari richiede un numero di condòmini superiore a due, non essendo, quindi, possibile formare una maggioranza con due.

APPLICAZIONE DELLE NORME SULLA COMUNIONE

In base anche a quanto previsto dall’articolo 1139 cod. civ., ‒ che per quanto non espressamente previsto dalle norme sul condominio rimanda a quelle sulla comunione ‒ le decisioni dell’assemblea condominiale, nel condominio minimo, sono disciplinate dalle norme sulla comunione, in particolare dagli articoli 1105 e 1106 cod. civ..

REQUISITI PER LA COSTITUZIONE DI UN CONDOMINIO

In modo indiretto, comunque, l’articolo 1117 cod. civ. definisce i requisiti per la costituzione di un condominio (4) :
• Esistenza di un edificio suscettibile di frazionamento in una pluralità di unità abitative;
• Presenza di parti o strutture di utilità comune;
• Piani o parti di piani in titolarità esclusiva ad almeno due soggetti distinti (5).
Al fine di potersi parlare di condominio, fondamentale è la terza caratteristica.

DOTTRINA E GIURISPRUDENZA

La dottrina (il pensiero dei giuristi) e la giurisprudenza (le sentenze), spesso, si sono divise in merito all’applicabilità degli articoli del condominio, anche ai condomini minimi.
Per ciò che concerne la dottrina, una parte di questa ritiene che al condominio minimo debbano applicarsi le norme sulla comunione mentre, un’altra parte ritiene che, invece, debbano applicarsi le norme sul condominio.
Secondo il Terzago (6) al condominio minimo, in merito all’amministrazione, vanno applicati gli articoli della comunione 1105 e 1106 cod. civ., negando anche la possibilità che i condòmini del condominio minimo possano richiedere la convocazione di un’assemblea straordinaria, in quanto tale richiesta deve provenire da almeno due condòmini i quali rappresentino almeno un sesto dell’edificio (7).
Infatti, secondo Terzago, l’articolo 1136 cod. civ., che disciplina la costituzione e la validità delle delibere assembleari, può trovare applicazione solo in un condominio composto da più di due condòmini.
Secondo Salis (8) invece, anche in un condominio minimo si applicano le norme sul condominio e non quelle sulla comunione, con l’unico limite che in un condominio minimo non si può deliberare a maggioranza.
L’impossibilità, però, di non raggiungere una maggioranza può verificarsi anche in un condominio composto da 4, 5 oppure 10 condòmini, e, in questo caso, si applicherebbe l’ultimo comma dell’articolo 1105 cod. civ. che prevede il ricorso all’autorità giudiziaria.
Anche se il condominio ha due soli partecipanti, cioè è un condominio minimo, le spese finalizzate alla conservazione o alla riparazione della cosa comune devono, comunque, passare attraverso una delibera, dopo aver convocato l’assemblea dei condòmini (9).
Una deroga alla convocazione dell’assemblea condominiale può essere rappresentata da motivi di particolare urgenza oppure di negligenza da parte degli altri comproprietari.

DELIBERE ASSEMBLEARI

Nel condominio minimo, l’assemblea condominiale, ovviamente, non potrà deliberare a maggioranza, non potendosi raggiungere una maggioranza con due soli condòmini.
Di conseguenza, la disciplina contenuta nell’articolo 1136 cod. civ., che riguarda la costituzione dell’assemblea e la validità delle deliberazioni, non può essere adottata (10).

ANCHE UN SOLO CONDÒMINO RENDEREBBE VALIDA L’ASSEMBLEA

Una diversa soluzione è stata proposta dalla giurisprudenza di merito (11) la quale ha sostenuto che l’articolo 1136 cod. civ. può applicarsi anche al condominio minimo in quanto, in seconda convocazione, anche la presenza di un solo condòmino che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio, rende valida l’assemblea (12).

In tutti i casi, nel condominio minimo, le spese necessarie alla conservazione o alla riparazione della cosa comune devono essere oggetto di regolare delibera, previa convocazione dell’assemblea dei condòmini; la convocazione dell’assemblea e la conseguente delibera non possono, quindi, essere sostituite da una semplice comunicazione o da un mero avvertimento all’altro condòmino (13).

CONDOMINIO MINIMO E NORME SULLA COMUNIONE

Parte della giurisprudenza, però, ha riconosciuto al condominio minimo l’applicabilità delle norme sulla comunione; in particolare, la Cassazione, nel 1988, per ciò che concerne le spese sostenute da un condòmino, in un condominio minimo, sulle cose comuni, ha stabilito che non si applica l’articolo 1134 cod. civ. ma l’articolo 1110 cod. civ., specifico della comunione (14).
Inoltre, tutto ciò che concerne l’amministrazione e la gestione del condominio minimo, con riferimento alla costituzione e alla validità delle assemblee, viene regolamentata dagli articoli 1104, 1105 e 1106 cod. civ., specifici della comunione (15).

AL CONDOMINIO MINIMO SI APPLICANO LE NORME SULLA COMUNIONE

Nel 2006, la Cassazione (16) ha riconosciuto l’applicabilità delle norme sul condominio anche ai condomini minimi; infatti nessun articolo del codice civile prevede un numero minimo di condòmini per la formazione di un condominio.
Di recente, la Corte di Cassazione, in merito al condominio minimo, ha in parte contraddetto sé stessa (17).
Infatti, con quest’ultima sentenza, è sancito che, nel caso di condominio cosiddetto minimo, non si applicano le norme sul funzionamento dell’assemblea condominiale ma quelle relative all’amministrazione di beni oggetto di comunione in generale, quindi gli articoli ricompresi tra il 1100 e il 1116 cod. civ..
L’unico richiamo della Cassazione alle norme sul condominio, riguarda il rimborso delle spese per la conservazione delle parti comuni anticipate da un condomino che resta, però, disciplinato dall’articolo 1134 cod. civ., specifico del condominio.

NOTE:

(1)   Il pensiero degli esperti di diritto.
(2)   Le sentenze.
(3)   Dal nono condòmino scatta l’obbligo di avere l’amministratore.
(4)   M. Cavallaro, Il codice civile commentato, Milano, Giuffrè, 2009.
(5)   Sentenza della Cassazione n. 510/82.
(6)   Avvocato e giurista.
(7)   Così come previsto dall’articolo 66 disp. att. cod. civ..
(8)   Giurista.
(9)   Sentenza della Cassazione n. 8876/00.
(10) C. Ruperto, La giurisprudenza sul codice civile, Milano, Giuffrè, 2005.
(11) La giurisprudenza di merito si riferisce agli organi che entrano, appunto, nel merito della questione, quali, ad esempio, Giudice di Pace o Corte di Appello, a differenza della Cassazione che invece non entra nel merito e che produce, quindi, una giurisprudenza di legittimità.
(12) Sentenza del Tribunale di Vigevano del 16 dicembre 1975.
(13) Sentenza della Cassazione n. 8876/00.
(14) Sentenza della Cassazione n. 5664/88.
(15) Sentenza della Cassazione n. 5914/93.
(16) Con la sentenza n. 2046.
(17) Sentenza della Cassazione n. 7457/15.

PER APPROFONDIRE:

www.fanpage.it/diritto/condominio-minimo-e-funzionamento-dell-assemblea/

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