Il condominio è un istituto (1) relativamente giovane, disciplinato in maniera sistematica solo a partire dal 1942, anno di entrata in vigore del nostro codice civile.
Il concetto di condominio era già presente ai tempi dell’antica Roma.
Infatti, nel diritto romano (2), vigeva una forma antica di condominio, la ‘communio’.
Nella communio, il singolo condòmino poteva agire in giudizio per difendere la sua quota dagli attacchi dei terzi, mentre per gli atti di disposizione della cosa nella sua totalità occorreva la volontà di tutti i condòmini; ciascun condòmino poteva apportare le innovazioni sulla cosa comune, salva l’opposizione degli altri, che esercitavano tale opposizione attraverso lo ius prohibendi (diritto di proibire) (3).
LO SVILUPPO DEL CONDOMINIO IN ITALIA E IN EUROPA
In epoca più recente (1800-1900) mentre in alcuni paesi era quasi sconosciuto e finanche espressamente vietato dalla legge, in altri, come per esempio in Francia, rimaneva limitato a poche città di provincia.
In Italia, il condominio appariva in alcuni grandi realtà urbane (Napoli), agevolato soprattutto dalla esigua disponibilità delle aree edificatorie e dal loro elevato costo; tutto ciò, determinava la pratica delle costruzioni intensive e frazionabili tra diversi acquirenti.
Con l’incremento urbanistico del 1800, a seguito della rivoluzione industriale e del declino dell’economia agraria, abbiamo assistito alla costruzione di grandi edifici, suddivisi in appartamenti.
Con il passare del tempo, lo sviluppo del condominio andò affermandosi in quasi tutti i centri urbani, come conseguenza delle mutate condizioni del mercato edilizio; anche il legislatore cominciò, con una serie di leggi sulle case popolari, a incentivare, tra le classi meno abbienti, la costituzione di questa forma particolare di proprietà.
L’incremento più possente, al condominio, fu dato infine dalla crisi economica ed edilizia verificatasi durante la guerra e nel dopoguerra (4).
IL CONDOMINIO NEL CODICE CIVILE DEL 1865
Per ciò che concerne, invece, la normativa, il codice civile del 1865, primo codice civile del regno d’Italia, conteneva una disciplina parziale del condominio, e contemplava alcuni articoli (nello specifico soltanto due) che regolamentavano i diritti sulle parti strutturali di un caseggiato.
In questo primo codice civile dell’Italia unificata, mancavano, del tutto, articoli inerenti l’amministrazione, e soprattutto mancava qualsivoglia riferimento agli organi deliberanti, cioè l’assemblea condominiale. La prima normativa effettiva sul condominio, risale al 1934 (5) dove la parte riguardante i diritti dei singoli è particolarmente curata.
NEL CODICE CIVILE ATTUALE IL CONDOMINIO NON È DEFINITO
Il codice civile in uso, approvato nel 1942 (6), non definisce il condominio, ma ne parla come un insieme di «beni, opere, installazioni, manufatti di qualunque genere che sono oggetto di proprietà comune≫ con la precisazione ≪se il contrario non risulta dal titolo» (7).
Con il codice civile vigente, vengono, dunque, nitidamente distinti, sia concettualmente che giuridicamente, i beni comuni dai beni appartenenti esclusivamente ai singoli proprietari.
NOTE:
(1) Per istituto si intende un complesso di norme giuridiche. (2) Con l’espressione diritto romano si indica l’insieme delle norme che hanno costituito il sistema giuridico romano per più di un millennio, dal 753 a.C., anno della fondazione di Roma, al 565 d.C., anno della caduta dell’impero di Giustiniano. (3) M. Talamanca, Istituzioni di diritto romano, Milano, Giuffrè, 1990. (4) R. Bonini, Il diritto privato dal nuovo secolo alla prima guerra mondiale, Bologna, Pàtron, 1996. (5)RDL 56/34, convertito in L. 8/35. (6) Il codice civile del 1942 e’ stato emanato con il RD 262/42. (7) Per titolo si intende l’atto di acquisto o anche il regolamento condominiale contrattuale.
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