LA COSTITUZIONE DI UN CONDOMINIO SI VERIFICA DI DIRITTO
Il condominio non necessita di un atto costitutivo vero e proprio, ma esiste ogni volta in cui vi siano diversi proprietari di piani o porzioni di piani.
Quando un costruttore erige un edificio, vende le singole unità immobiliari; dal momento della prima vendita, si ha la nascita del condominio.
La giurisprudenza più consolidata ritiene che, per la nascita di un condominio, non è necessario un formale atto costitutivo, ma si verifica di diritto.
Non è richiesto, quindi, un atto costitutivo vero e proprio (1). La costituzione di un condominio può avvenire attraverso la costruzione di un edificio su suolo comune, i cui piani, o parti di piani, vengano assegnati, in proprietà esclusiva, a due o più soggetti, oppure per mezzo della divisione, da parte dell’unico proprietario, dell’edificio (2)(3)(4).
Le norme sul condominio si applicano a prescindere dal fatto che i proprietari, delle singole unità immobiliari, si siano o meno resi conto della condominialità del fabbricato (5).
Una volta che il condominio si è costituito, si applica la relativa normativa (articoli 1117-1139 cod. civ.), anche in mancanza del certificato di abitabilità, delle singole unità immobiliari, in mancanza di un amministratore, del regolamento e della definizione delle tabelle millesimali, essendo, tali elementi, meri strumenti finalizzati alla conduzione degli interessi comuni.
COSTITUZIONE DEL CONDOMINIO PER TESTAMENTO
Si determina una situazione di condominio, anche nel caso in cui, un proprietario esclusivo di un immobile abbia, per testamento, designato un erede universale e disposto, attraverso lasciti testamentari, l’assegnazione ad altre persone di singole unità immobiliari; in questo caso vige la presunzione legale di comunione pro indiviso (6) di quelle parti di fabbricato che siano destinate all’uso comune (7).
PERMUTA DI BENE PRESENTE CON BENE FUTURO
Il condominio può sorgere, anche, per effetto della permuta di terreno contro parte dell’edificio da costruire (8).
Il trasferimento della proprietà di un terreno a fronte di una unità immobiliare da costruire, è una pratica molto diffusa nel campo immobiliare: il proprietario del terreno accetta di ottenere, in cambio del trasferimento della proprietà della sua area, invece del denaro, una o più unità immobiliari che il costruttore andrà ad edificare. La normativa qualifica ciò come permuta di bene presente con bene futuro, nel quale la proprietà della superficie si trasferisce subito, invece quella degli appartamenti solo nel momento in cui questi verranno costruiti.
I compratori degli appartamenti, acquistando la proprietà separata delle parti dell’edificio, acquistano anche la quota di comproprietà sull’area e sulle parti comuni dell’edificio, in misura proporzionale al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene e divengono, in maniera automatica, condòmini del condominio.
È SUFFICIENTE UNA SCRITTURA PRIVATA
È altresì sufficiente, ai fini della costituzione di un condominio, che la vendita, da parte dell’unico proprietario originario, a soggetti diversi dei singoli appartamenti dell’edificio sia fatta con scrittura privata e non necessariamente con atto pubblico (9).
LA COSTITUZIONE DEL CONDOMINIO RICHIEDE OPERE E BENI COMUNI
La costituzione di un condominio, pur non necessitando di un atto formale e potendosi raffigurare anche tra fabbricati strutturalmente autonomi, appartenenti a soggetti diversi, richiede, comunque, opere comuni, pur se distaccate tra di loro quali, ad esempio, viali di accesso (10).
L’esistenza del condominio e l’applicabilità della normativa condominiale, non dipende dal numero di persone che “partecipano” al condominio, essendo sufficiente l’esistenza di più piani, o porzioni di piano, che appartengano, in maniera esclusiva, a persone diverse, e la sussistenza di servizi comuni o impianti (11).
IL CONDOMINIO ESISTE ANCHE SENZA REGOLAMENTO
Il condominio esiste indipendentemente dalla presenza di un regolamento di condominio o dalla validità dello stesso (12).
Ai fini della costituzione del condominio, è irrilevante il fatto che manchino locali comuni(13).
NOTE:
(1) Sentenza della Cassazione n. 6073/78. (2) Sentenza della Cassazione n. 3787/82. (3) Sentenza della Cassazione n. 510/82. (4)Sentenza della Cassazione n.18226/04. (5) Sentenza della Cassazione n. 3105/81. (6) Nella comunione pro indiviso, più persone condividono il loro diritto di proprietà, sullo stesso bene. (7) Sentenza della Cassazione n. 16292/02. (8) Sentenza della Cassazione n. 4857/81. (9) Sentenza della Cassazione n. 2484/72. (10) Sentenza della Cassazione n. 3671/87. (11)Sentenza della Cassazione n. 2046/06. (12)Sentenza della Cassazione n. 14813/08. (13) Sentenza della Cassazione n. 319/82.
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